台積電熊本廠開幕 房價飆漲4~5倍能投資?專家揭背後真相

台積電日本熊本廠24日開幕,科技大廠被視為經濟重要推手,還被媒體以「令和黑船」來形容影響力,更點名助漲菊陽町、大津町的房價,但根據馨傳不動產智庫執行長何世昌的說法,從日本公布的數據來看,房價、地價雖然有攀升,但還不到狂噴境界。

何世昌在臉書「房產知識Buffet+」發文,提到台積電熊本廠開幕新聞造成轟動,關於不動產價格訛傳轉述的消息也很誇張,有些描述房價漲4~5倍,有些描述土地價格漲5倍,還傳出投資客願以十倍價格收購菊陽町的土地,但事實未必如此。

何世昌表示,根據日本國土交通省發布的「令和5年都道府県地価調査の概要」,觀察令和四年(2022年)、令和五年(2023)日本全國住宅和商用區土地價格漲幅變化,能發現熊本是漲幅相對高的區域,從2022年平均漲幅不到1%,2023年漲幅已擴大至2%~5%。

他指出,如果只看熊本,能發現土地價格漲幅相對溫和,2023年平均漲幅大1.8%,反觀商業區土地漲幅較高,同期漲幅約有2.9%。但值得留意的是,2023年熊本商業地漲幅雖然不小,但漲幅只有2019年的一半,其實並非天大的事情。

▼令和5年地價調查,全國變動率上位順位表。(圖/翻攝日本國土交通省)

何世昌提到,熊本廠周邊的房價雖然有漲,但沒有漲得很誇張,例如檢視設廠的菊陽町,綜觀日本2023年住宅區土地價格漲幅前十大名,大多由北海道行政區盤據,菊陽町並未入榜,反觀菊陽町漲幅較大的是商業區土地,2023年平均漲幅達到25.7%,排名全日本第10名。

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不僅如此,全日本漲幅最大的是在菊陽町右側的大津町,2023年商業地漲幅達到32.4%,高居全日本之冠,這種業區用地價值攀升的現象,可以解讀成是房地產業者看好台積電商機,提早卡位帶來的結果。

根據他個人猜測,台積電進駐帶動菊陽町、大津町商業土地價格飆高,可能是業者預期未來人流將大增,會帶來消費動能,因此提早卡位購置商業地,尤其是機場和車站周邊,原本乏人問津的土地華麗轉身,變成當紅炸子雞。

反觀住宅用地,因前二年為台積電建廠階段,即便建廠需要數千名工人,可能是薪資所得與工程師有差距,導致對住宅市場幫助有限,房價有漲但沒有漲得很離譜,但隨著台積電生產線開始運轉、工程師大量進駐,房價利多仍會持續發酵。

(封面示意圖/翻攝自台積電臉書)



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