台商參與中國土地開發 留意五大風險

鉅亨網記者郭幸宜 台北
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近期國際情勢迅速變化,跨國供應鏈面臨調整,不少持有土地的台商也考慮精簡中國生產基地,甚至碰上建商邀請合作事宜,會計師提醒,土地開發合作初期需進行土地用途變更審批,可能需要繳納巨額土地出讓金及代辦成本,開發方通常也會要求土地進行質押借款,甚至要求先進行土地轉讓。

資誠聯合會計師事務所兩岸商務與稅務服務會計師段士良表示,台商當年在中國所購買的土地周邊如已都市化,很可能會面臨建商前來商討合作開發土地,由台商提供土地,由他方提供資金、技術及開發資質等合作開發,一旦開發成功,帳上利潤相較直接處分土地將高出許多。

段士良指出,土地開發合作初期需進行土地用途變更審批,審批過程可能需要繳納巨額土地出讓金及代辦成本,開發方通常也會要求土地進行質押借款,甚至要求先進行土地轉讓。

段士良進一步說明,合作開發期間通常長達數年且需與合作方共同承擔開發風險,開發商提供之拆遷補償金及開發完成後分配不動產或利潤,亦面臨複雜的稅負議題。

段士良表示,根據過往經驗,台商參與中國大陸土地開發將面臨以下五個風險,包括:土地用途變更申請成本與時程不易掌握、台商是否有能力評估及控制土地開發成本,將影響後續開發利益、合作方違約風險,如破產、無法達成建案立項審批、後續因營建成本增加而追加預算。

另外,相關稅賦法令不夠明確,以及土地在過程中多需質押借款,若合作案後續因故中斷,公司將陷入漫長法律程序,甚至面臨土地被拍賣。

段士良舉例,某深圳台商為選擇最佳合作夥伴,找了十幾家建商提供合作方案,但各方案幾乎不具可比較性,因此當自身不具備房地產開發相關專業知識,很可能無法掌握相關成本。

此外,土地開發動輒數年、開發期間面臨政經變化及合作方違約風險均不可測,一般製造業若無相關背景,恐無法應付後續不可測的狀況。