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台中史上最大交屋潮！新房空屋率逾2成 專家曝後續考驗
近年台中重劃區推案遍地開花，預售屋也陸續完工，統計發現象徵建案交屋的第一次登記棟數不斷創新高，至最新11月衝出3661戶史上新高，也讓象徵「空屋率」的低度用電住宅數提升，光今年上半年屋齡5年以下空屋率逾2成最高。
正心不動產公布今年〈第3季大台中房市分析季報〉，建物買賣移轉登記數量為1萬1577棟，季減11.6%、年成長20.6%；其中預售屋完工會出現的第一次登記棟數為7981棟，季增1.74倍、年成長1.62倍。總計今年截至Q3的表現，買賣登記棟數年增6.5%，第一次登記棟數年成長50.9%，均優於去年。
▼台中市第3計第一次登記棟數成長幅度快速。（圖／正心不動產提供）
台中第一次登記棟數 屢衝出新高
回顧今年各月第一次登記棟數的表現，7月首次突破3千戶來到3046戶，接著於9月再創新高達3417戶，而最新的11月數據更是衝出3661戶，為歷年來最高！截至今年11月為止，前5名依序為北屯區5748戶、烏日區2471戶、南屯區1608戶、清水區1459戶及太平區1326戶。
對於第一次登記棟數大增且連續兩季有交屋潮挹注，正心不動產估價師聯合事務所市場研究室經理陳孟筠表示，因適逢年底交屋潮旺季，台中市第一次登記棟數也開始爆出大量。
▼適逢年底交屋潮，台中市第一次登記棟數爆大量。（圖／正心不動產提供）
北屯區新興開發區域多 發展效益可期
最大量的北屯區，由於捷運綠線開通、台74線快速道路、鐵路高架化等重要交通建設利多帶動，使得機捷特區及單元十二等地區發展快速，推案量極大，使北屯房市表現一直屬於前段班。陳孟筠指出，後續尚有十四期、水湳經貿園區等新興開發區域，未來短時間內北屯區的發展效益依舊可期。
亞軍的烏日區，受惠三鐵交通路網優勢，還有高鐵娛樂購物城、NEW PLAZA複合式商場等重大投資進駐，成為帶動區域市場機能發展的領頭羊，憑藉地理位置再度翻身，吸引不少建商集聚於此推出超大量體個案。
▼烏日高鐵特區重大投資多，成為區域房市領頭羊。（圖／東森新聞張琬聆攝）
海線列為核心開發區 經濟效益擴大
值得一提的則是早期推案冷門區的海線地區，近年台中市都發局將海線雙港列為核心開發區之一，在重大建設陸續投入及交通系統逐漸完備後，近10年的住宅區發展率從39.16%成長至56.96%、商業區發展率也從36.03%成長至61.03%，皆已達過半程度，近期更有台中港港埠產業發展專業區及台中港觀光遊憩商業區兩大招商案將登場，經濟效益有望再度擴大。
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，台中市本為房市投資風氣旺盛地帶，房價比雙北低，實際建設又比南二都強，加上許多有利於房市發展的話題，一哥地位都顯穩固，磁吸各地買氣，過去兩年房市熱潮更如虎添翼，因此會表現出新屋助攻持有戶數增，但又因多為投資而推動空屋情況，倒也不顯意外。
空屋率隨之走高 新成屋供過於求
然而陳孟筠也提醒，當新成屋投入市場後，隨之而來的考驗即是檢視實際的入住情形，台中市近年房屋稅籍住宅類宅數逐年上揚，表示分戶出來的設籍人數確有增加情形，符合每戶居住人口愈來愈少的現況，但俗稱「空屋率」的低度使用(用電)住宅宅數，在2016~2018年間亦同步走高，意味著新成屋供過於求，直至2019~2021年間空屋率才有明顯改善，一度低於8%來到7.65%。
▼新成屋供給增加，空屋率也同步走高。（圖／正心不動產提供）
惟因應低總價需求，預售市場推出的小宅產品不在少數，其中不乏超大量體個案也在今年陸續完工交屋，致使最新公布的低度使用(用電)住宅宅數不降反升，光是今年上半年就增加超過1.2萬宅，若以屋齡來看，屋齡5年以下的空屋比率最高，達20.72%。
陳孟筠認為，將閒置房屋活化已是刻不容緩的課題，買不起房的人還是很多，加上近期升息步調未歇，也讓購屋民眾遲不敢下手，故租賃市場的需求面依舊龐大，但租金合理機制卻一直被大家所詬病，政府推動包租代管政策雖良善，但對租金審查機制較鬆散，是否真能讓租屋族減輕負擔？應是政府積極看待並改善的問題。
房市走弱不利投資 區域發展強者恆強
陳炳辰則提醒，如今房市環境趨弱，不利投資，要是投資氣息濃厚，像是居住機能有待加強，卻見價量走升之處，都具風險，「台中市多到外人搞不清楚的重劃區，就很容易中獎！」
再看數據中第一次登記量體大的行政區，包括烏日、清水、太平等地，雖因房價親民，可能興建較多的新屋量能，但在本身體質不比屯區，供給量太高，供需失衡下，房價打回基本水位有其必然性。但要是如新屋量體也高的北屯區，因居住人口多，腹地範圍也大，生活機能成熟，倒也不必太過於擔心，依舊有買盤挺進，強者恆強。
陳炳辰認為，目前建商對於2023上半年房市仍抱有一絲希望，期望美國、台股能有反彈機率帶動房市，推測即便這類空屋、待售數據相較不樂觀，但房價在這段時間應還不會有所波動。
（封面圖／東森新聞張琬聆攝）
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