友善政策－不動產信託稅負優惠 打造安全友善福利國

今年四月主計總處公布2023年國富統計，家庭部門平均每戶淨值創新高達1,889萬元，主要受台股全年上漲26.83％推動，家庭資產結構以房地產為主，其次為人壽保險準備及退休基金準備與有價證券。瑞士銀行集團（UBS）日前所公布的調查報告中也顯示，台灣去年平均每位成年人擁有31萬2,075美金（約新台幣944.7萬元）資產，中位數則是11萬4,871美金（約新台幣347.7萬元），分別排名世界第15、第17，皆高於日本、南韓等亞洲國家。

資產活化是財富規劃的重點之一，倘若能善用不動產作為活化客體，打造安全友善的福利環境，也有助於因應高齡化趨勢。不動產信託推動多年，在實務上不斷發現問題並優化環境，目的也在此，其中最受到關注的莫若稅負優惠。

近年來信託公會積極跨部會溝通，諸多不動產信託的優惠稅負陸續開放，只要符合一定條件也能適用自用稅率，例如「自益信託土地供自用住宅使用，准按自用住宅用地課徵地價稅及土地增值稅（財政部2004年1月27日台財稅字第0920454818號令）」、「遺囑信託房地，受益人為委託人之繼承人且為其配偶或子女供自用住宅使用及公益出租人出租使用，准依按自住用稅率課徵地價稅及房屋稅（財政部2021年01月04日台財稅字第10900652180號令）」以及「受益人為身心障礙者或未成年子女之信託房地供自用住宅使用及公益出租人出租使用，准按自住用稅率課徵地價稅及房屋稅（財政部2024年6月13日台財稅字第11304520940 號令）」等。

此外，不動產交付信託時，不動產必須移轉登記在信託業者名下，由於所有權人不是自然人屋主，即使符合公益出租或社會住宅使用條件，也無法享有租稅優惠利益，房屋稅及地價稅均須適用一般稅率，亦即房屋稅率為2％至4.8％，一般用地的地價稅則為千分之10至55，且租金所得無法享有綜合所得稅扣減優惠，有為德不卒之憾。

經多方溝通後，內政部函釋，以住宅成立信託（含自益及他益信託），於信託存續期間作公益出租或社會住宅使用，可享有三大稅負優惠，分別為房屋稅、地價稅及綜合所得稅，房屋稅適用自用住宅稅率1.2％，地價稅也適用自用住宅用地稅率千分之2，信託存續期間出租之租金收入，得適用每屋每月租金收入最高1萬5,000元之免綜合所得稅優惠（內政部2024年11月26日台內國字第1130813010號函），如此將可使擁有住宅的民眾在辦理信託後出租予經濟或社會弱勢者仍可享有優惠，而樂於辦理信託。

然而，個人將房屋交付信託後辦理出租，因為受託人是信託業，必須依法開立發票報繳營業稅，基於信託導管理論（Conduit Theory），未來宜以委託人及受益人是否為營業行為判斷是否課徵營業稅，以避免因辦理信託徒增賦稅負擔，造成不利於民的情形，並向安全友善福利國再邁步。

沒有最好，只有更好，良好的稅負優惠能讓信託很有溫度。

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