危老重建增值 透天老宅炙手可熱

(筆者為安信建經總經理張峰榮)
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自2017年政府推出《危老條例》,大方給予最高40%容積獎勵政策奏效,不僅刺激危老屋主改建的決心,亦活絡不動產業至金融業的商機,「全民夯危老、重建動起來」不再是口號,集結政府及民間企業的力量推動,已付諸實現。除自住的重建需求外,也帶動起老屋的交易市場,尤其是整棟的透天厝或產權結構單純的公寓,因危老改建成功機會大,相繼傳出許多買賣成交的捷報。

內政部實價登錄統計資料顯示,2017年台北市屋齡30年以上的透天厝交易量為179件,2018年提高至191件,2019年更增長至228件,這一年來飆升將近20%,除整體交易的順勢成長外,顯見危老重建獎勵政策對於產權單純的老宅的投資與改建有推波助瀾之效。

但面對供大於需的透天老宅市場,筆者認為在自行改建上有幾樣課題仍須關注,首先是「重建前,基地規畫之評估」,透天老宅雖具上述改建優勢,但若獨棟透天厝,自身基地過小時,在興建上很難設計坡道平面的車位產品,如未來有銷售需求,會影響未來增值空間。通常會建議與鄰地或併排透天協調,整併面積達至百坪以上,若趕在明年5月11日前掛件危老重建計畫成功,仍可獲得最高40%的獎勵,整體在開發上也較符合經濟效益。

其次是「籌措興建資金,身分不同差很多」,自地自建絕對需要先準備一筆可觀的資金,才能完成坐擁新大樓的夢想,若自備款不足只能找銀行借貸,再用銷售的利潤去還款。一般地主用個人身分洽談,所談到的利率條件約為2%~2.5%,安信會建議並協助地主成立法人,用企業的條件,如個案及借款人條件皆佳的狀況,利率有機會下降0.25~0.5%之間,透過建經公司與多家銀行洽談,為地主爭取到最佳的融資條件,最終由地主選擇配合銀行。目前土建融的利率已殺到1.8%,創歷史新低,搭配優渥的危老容獎,難怪重建案量不斷攀升。

筆者經營都更危老重建事業超過15個年頭,評估及經手過近500件案例,包含森業永春都更案等,但可實際成功重建者仍在少數,多年的經營心得,產權單純的「透天老宅」絕對是最符合當下危老政策最快能執行的獎勵對象,產權單純、100%同意下地主說了算,讓興建流程更加順暢。不論是自住需求或者置產投資,透天的老宅可謂危老重建市場上最炙手可熱的標的。