半導體業擴廠帶旺，商用不動產今年來交易額達1539億元，創近十年次高

【財訊快報／記者張家瑋報導】商用不動產仲介商第一太平戴維斯統計2024年(截至12月9日止)，大型商用不動產交易金額達1539億元，較去年同期增加8%，寫下近10年來第二高紀錄；土地交易方面(大型土地與地上權)，雖然9月起受到第七波選擇性信用管制衝擊，但前三季的狂熱買氣，推升全年土地交易達到2327億元，年增達90%。整體而言，商用不動產與土地的市場動能都較去年強勁。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠表示，近幾年商用不動產以科技業自用需求為主，市場買氣與出口表現連動性高，隨著全球地緣政治升溫、關稅壁壘以及川普政府新上任等因素，都為明年的台灣經濟表現與出口增添不確定性，但AI供應鏈的增長有望穩定。

展望2025年，他指出，科技業產能擴張需求將延續，符合使用規格的現有廠房將成為評估重點，隨著產線擴充逐步完成，下一步需求可望輪動到產業聚落周邊的廠辦與辦公。投資市場方面，貸款緊縮仍為主要關鍵，短期內投資型買方保守觀望，然市中心物件釋出有限，價格將持穩甚至緩漲，大型投資人則轉往租金投報率較高的物流倉儲或工業廠辦。

今年廠房需求最旺，全年度成交金額達709億元，占整體交易比重達46%，交易規模遠超越前一波中美貿易時期台廠大舉回來的購廠金額。半導體產業是廠房最大宗買方，購廠總金額將近395億元，其中產業龍頭台積電、台灣美光分別斥資178億元與81億元購置新竹、台南與台中廠房。第二大類為廠辦交易，全年交易金額為369億元，占比約24%，總成交金額與去年相當，主要源自科技業自用辦公空間需求；另外，穩定的租金收益以及產業發展紅利，吸引多家專業投資機構積極投資廠辦。

辦公室買氣則連續2年下滑，今年總交易金額為287億元，主要受到精華區域辦公大樓釋出物件稀少，價格談判不易，以及貸款利率提高壓縮獲利空間以致買方觀望所致。

科技業連續2年成為商用不動產的最大買方，全年投入金額達700億元，其中六成五集中在廠房，三成配置在廠辦。區域方面，廠房交易主要集中在台南與新竹，再度強化南部科技聚落崛起，廠辦則集中在新北市與台北市。第二大買方為建商，全年投入金額達303億元，投資標的聚焦老舊辦公大樓、餐廳、老舊廠房與校區。

土地市場則是經歷劇烈變化的一年，合計建商全年度購置土地金額達1600億元，在前三季的挹注下，建商全年購地規模成長超過一倍。土地交易熱門區域由台中以562億元位居第一，桃園與高雄則以434億元與384億元排名其後。

保險業異軍突起成為土地市場第二大買方，投入金額達218億元，台灣人壽、台新人壽與國泰人壽都積極購置桃園工業土地，然而同一時期在商用不動產市場的投入金額則僅有86億元。第一太平戴維斯總經理陳逸鴻表示，目前保險業辦理不動產投資管理辦法修正草案正在預告階段，2025年度正式上路後，有望將不動產最低投報率門檻從目前的2.97%調降到2.545%，但依照修正草案內容，若央行未進一步降息，2026年開始，最低投報率可能由2.545%逐年攀升，將引導保險業往投報率較高的雙北市以外工業不動產布局。