內政部住宅政策首重「資源重新分配」目標是顧老又扶小老宅延壽、婚育宅兼顧世代與永續

財訊

2025年12月5日週五上午1:33

因應高齡少子化、氣候變遷挑戰，內政部正在改革的住宅政策，聚焦重振舊市區生命力，並圍繞在如何兼顧世代正義以及淨零永續的政策目標。

作者：財訊雙週刊／陳雅玲

根據《財訊》雙週刊報導，歷經1年多統籌規畫的「老宅延壽」方向，將於2025年底率先在雙北兩都辦理12場說明會，為政策上路暖身。這項政策擬修法後併入《危老條例》，初期3年編列50億元補助預算，被內政部列為推行的重大政策之一。負責督導政策推動的內政部政務次長董建宏淡然笑著說：「每天都被部長逼問最新進度。」

9月底，內政部在結束最後一場「當前住宅政策座談會」，董建宏對外正式定調內政部未來推行的3大住宅政策，包括第1，老宅延壽與擴大自主都更；第2，虛坪改革；第3，近零碳建築。此外，原有推動的社會住宅，則是再加碼「婚育宅」專案。

完備老宅法令讓長者安居

一直忙到晚上5點半才得空的董建宏，在接受《財訊》專訪時強調，國家正面臨兩大嚴峻挑戰：一是高齡少子化，另一個就是日益嚴重的氣候變遷。因此在擬定改革政策時，國家正在嘗試透過「重新分配資源」的住宅政策，讓民眾有更好、更公平的生活方式，「台灣經濟成長表現亮眼，國家應更有能力來做這件事。」

董建宏分析，台灣已經邁入超高齡社會，1970至1990年代台灣經濟起飛，許多離鄉背井的年輕人北上打拚，積攢一輩子在這裡成家立業的房子都已經超過30年。而這一群創造台灣經濟、堪稱戰後嬰兒潮世代的族群，原本安居住家，如今卻因老舊不便而形成「困居」。

《財訊》雙週刊指出，不只有高齡問題，國發會推估台灣2050年人口將跌破兩千萬人，這對少子化危機敲響了警鐘。借鏡鄰近日本境況，自2018年創下人口最大減幅，人口一路持續下滑，許多長者過世後房屋卻無人繼承，市區開始出現的空屋潮，潛藏景觀、防災與治安等問題；日本政府為此制定空屋法，補助老屋活化與維護或拆屋。

「日本就是10年後的台灣，必須改變住宅政策以因應趨勢。」董建宏指出，基於國家整體考量，政策制定著眼不單只是面對建商、地產價值，更長遠的是後代子孫在這塊土地永續的生活，「重振舊市區城市活力與生命力，同時也不再過度開發素地，以因應極端氣候不可預期的天災，這是國家擬定住宅政策的策略與邏輯。」

在這樣架構下，除了持續推動現行都更危老以外，老宅延壽會是最快端上菜的政策。相對於拆除重建可能漫長等待緩不濟急，另闢一條居中銜接的修繕機制，能短期內改善高齡者居住環境品質與安全。

▲因應台灣面臨人屋雙老，老宅延壽政策從修繕整建老宅著手，協助長者在地安老。（圖／財訊雙週刊）

力推婚育宅降低居住成本

根據內政部規畫，高齡建物補助分為公寓、透天兩種，其中公寓公共空間每棟最高960萬元，室內私人空間每戶最高30萬元，目標鎖定在3年改善600棟老屋。「老宅延壽不只是3年期50億元的政策，而是長期性推動的政策。」董建宏特別指出，內政部已檢討修正《危老條例》，研議新增修繕處理及補助機制，完善老宅延壽的法令機制。

特別的是，《財訊》採訪得知，這次政府還進行跨部會的資源整合，串接衛福部長照3.0與經濟部ESCO節能計畫，不僅能讓長者生活照護獲得支持，還能改善老舊建物耗能狀況。舉例來說，董建宏積極推動老舊建物走向淨零減碳，例如在立面修繕上，以彩繪太陽能光板取代傳統二丁掛瓷磚，減少瓷磚掉落又具有儲能、廣告效益。

成功大學規畫與設計學院副院長、建築系特聘教授蔡耀賢表示，建築物延壽的減碳效益，是一種透過經濟、簡易、快速評估與修復補強技術工法，提升安全性能與改善居住品質。

假設1棟房屋使用30年，再延長30年使用壽命，在無須拆除重建下，估算可減少約6至7成的碳排。更重要的是，保留建物主結構的鋼筋、混凝土，而這兩者是二氧化碳排放的大宗，因此延長建物壽命，也是減少碳排的重要手法。

除了照顧長者在地安老的老宅延壽，另一項具體的政策，就是近期在社會住宅既有基礎下加碼的「婚育宅」。總統賴清德對照顧年輕人居住權益尤為關切，曾明確對幕僚指示，「我們要照顧年輕人，讓年輕人生養無後顧之憂。」因此少子化與青年居住挑戰，早就是現行政策要面對的核心議題。

董建宏深有感觸地表示，「現代年輕人願意結婚生小孩，的確需要很大的勇氣。」透過社會住宅、包租代管以及租金補貼多管齊下，幫助新婚與育兒家庭減輕租屋壓力。「今年興辦社會住宅會提供1000戶，未來目標希望3年釋出10000戶。」

對於外界關注未來8年「百萬租屋家庭支持計畫」社宅目標，董建宏則回應，社宅政策會持續滾動檢討，直接興建部分將輔以更多元方式取得，例如，透過都更分回、整體開發取得；在百萬社宅總數不變的原則下，適時檢討調整供給社宅房源的比例。

舉例來說，規畫地方縣市整體開發區留設3%至5%社宅用地，以新北市塭仔圳重劃區來說，估計會有近千戶社宅量體。另一個方向是鎖定空餘屋，據內政部統計，全台低度用電住宅約90萬戶，但用電量低不全然代表房子沒人居住，初步鎖定約有9萬戶待售新成屋，也就是屋齡5年內且未移轉登記的住宅，希望透過財稅優惠鼓勵餘屋釋出。

最後，則是鼓勵民間參與公共建設投資，社宅也是其中之一。目前財政部已修法擴大保險業資金投資公共建設，這也是納入多元興辦社宅的一種途徑。

擴大自主都更扮內需引擎

董建宏除了清晰勾勒出當前最迫切推動的住宅政策，內政部在2026年的另一項工作重點，就是要擴大自主都更，並視為擴大內需的成長引擎。

「現在都更空前熱絡，出現民間業者挑肥揀瘦的，而真正有都更需求但位處地偏的卻沒人要做，」董建宏發現，民眾重建權益多掌握在建商手上，像是逾期未開工或者再把案子盤給下一手。為扭轉這些亂象，政府希望能透過推動自主都更，讓重建權利回歸到民眾自己手上。

《財訊》披露，目前內政部研議從現行自主都更的痛點著手。包括正與央行協調自主都更排除於不動產集中度水位計算，建立信用保證基金機制，降低金融機構承擔風險，也提高承作的意願，給予自主都更財政上支持等。此外，自主都更需要專業機構協助，未來會檢討統籌機構朝向法制化管理，建立符合法規的全案管理機制。

台北市都市更新整合發展協會榮譽理事長林育全表示，擴大自主都更是一件好事，落實《都更條例》第28條規定，都市更新會可委任「機構」統籌辦理都更業務，並進一步規範機構的資格和權責。不過，部分住戶可能會有不願出資，或是想走公辦都更一途，像是「台北市7599專案」、「新北市580專案」，透過公部門資源再走招商機制，因而建議專業機構的規範，除了輔導社區組成更新會，也能依照社區整體需求能有更多元的重建選項。

至於外界關心的虛坪改革問題，董建宏則是強調，還要與業界、民間團體進行溝通，但政府必須回應社會對購屋的疑慮，檢討公設的配置比例與購屋合理負擔等問題。

董建宏強調，在國家前進的每一步路，政府願意花更多時間與業界和社會溝通，廣納不同觀點與意見相互激盪，確保政策周延以推進符合民意的政策。…（更多精彩內容，詳見《財訊》雙週刊752期）

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