信義代銷：虛坪改革將上路配套措施與過渡條款成落實關鍵

工商時報郭及天

2026年1月19日週一上午4:00

內政部自2024年初即著手研議虛坪改革，目標修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，落實實坪計價精神。然而，原定於 2026 年1月上路，實質法條與相關配套至今仍未出爐。虛坪改革除了墊高民眾判讀市場資訊的成本，也衝擊短期內重建整合的穩定性，面對地主轉趨觀望、整合進度陷入暫緩，明確法規與完整配套方可降低大眾與業界疑慮。

回顧台灣推動實坪制的進程，2018年實施雨遮不計坪不計價新制交替期間，市場同時充斥雨遮計坪計價、不計坪計價、不計坪不計價等三種產品，消費者對於價格資訊識別困難，更引發買方退訂舊案潮與建商搶掛舊制建照潮，且因建商維持產品總價不變，最終結果卻是房價不降反升。

此波改革著重在免計容積計算制度檢討，看似單純的書面作業，回歸實務面，這不僅是數學題，更是心理戰。對第一線銷售而言，溝通成本將顯著攀升：從解釋公設比變動，到釐清車位產權獨立及車道分攤機制，無一不是挑戰。而消費者也需經歷剝離虛坪迷思到重塑價值認知的學習曲線；這場買賣雙方的認知磨合，勢必拉長銷售週期，大幅提升成交難度。

信義代銷永續研展組協理童莉婷表示，虛坪改革的核心挑戰在土地成本、營造成本與總銷固定的前提下，計價面積縮水，建商會透過提高房屋單價及調漲車位價格回補缺口。再者，因為舊制產品的名目單價具有優勢，不排除會拉抬舊案的價格定錨，原本打造公平房市的政策美意，若缺乏引導，或將成為推升房價的藉口。

虛坪改革雖是接軌國際實坪制的必經之路，追求消費公平的初衷值得肯定，但改革絕非僅是計算公式的調整。在推進法規之際，考量民眾非專業人士，政府須落實詳盡的政策教育與溝通，給予大眾甚或是業者消化時間，並正視新舊制過渡期的陣痛，儘速提出周延配套與明確條款，讓改革美意真正落實於民。