他繼承土地轉賣「稅率45％⭢20％」！專家揭稅金砍半關鍵…房地合一新舊制差在哪？

【文／李寧】當你繼承了一筆土地或房屋，再轉賣時該如何計算課稅方式及稅率？若該筆土地曾經參與市地重劃分配，又該怎麼報稅？據了解，有一民眾在繼承了親人參與土地重劃後分配到的土地，轉售時以45%的稅率繳納房地合一稅；但經國稅局調查釐清後，將其稅率一口氣降至20％，這究竟是怎麼回事？

繼承土地2年內轉賣

為何稅率從45％降到20％？

小陳在爸爸老陳112年11月2日過世後，繼承了一筆參與市地重劃後分配取得的「B土地」，並在114年3月出售、4月25日辦理所有權移轉登記，而小陳也在30日內辦理個人房屋土地交易所得稅申報。

照理來說，依照「房地合一課徵所得稅（新制）」規定，持有土地期間「2年內」售出的稅率為45%，小陳也依照未滿2年的規定，以45%的稅率繳納房地合一稅。

不過，經國稅局調查老陳的遺產稅申報案件，發現老陳早在106年12月6日就購入並登記取得「A土地」，只是後來配合政府辦理公共工程，在108年起參與市地重劃，才於109年9月2日經重劃後取得應分配的「B土地」。

因此，國稅局認定，小陳的「土地持有期間」應從106年12月6日起開始計算，合併計算被繼承人老陳的持有期間共計7年4個月多（自106年12月6日起算，至114年4月25日止），按照「持有期間5年至10年適用的稅率20%」，依規退還小陳多繳的稅金。

出售繼承重劃土地報稅眉角

國稅局：將被繼承人原持有期間一併計算

針對上述案例，國稅局就提醒，民眾若繼承親人參與土地重劃後分配到的土地，再轉售時，課稅方式必須依照被繼承人最初取得土地的日期來判斷。

如果原土地是在104年12月31日以前取得，屬於「舊制」（財產交易所得），土地不課徵所得稅；若是在105年1月1日以後取得，則須依照「新制房地合一所得稅」課稅。

另外，依照房地合一課徵所得稅申報規定，取得因重劃重行分配土地，取得日為原所有權人取得重劃前土地日，國稅局解釋，這是考量個人參與土地重劃取得土地，因法令規定或實務需求而須以原持有土地換取新土地，如此才能正確反映持有期間，因此出售新土地時，就應以原土地的取得日作為認定。

也就是說，以上述案例來看，老陳在106年取得該筆土地，適用「105年1月1日以後」取得的「新制房地合一所得稅」課稅，所以在申報個人房地合一所得稅時，有關土地的持有期間，國稅局提醒，應將被繼承人原持有期間合併計算，再來決定適用稅率，以免溢繳稅金而不自知。

【新制（房地合一稅）依「持有期間」按「差別稅率」課稅】

持有期間2年以內：稅率45%

持有期間超過2年未逾5年：稅率35%

持有期間超過5年未逾10年：稅率20%

持有期間超過10年：稅率15%

舊制下，土地是按公告土地現值所計算的土地漲價總數額課徵土地增值稅，不納入所得稅課稅範圍，僅就房屋部分計算財產交易所得課稅；105年1月1日起實施新制，房屋、土地均應按實價計算交易所得課稅。

▼新、舊制比較表（資料來源：財政部北區國稅局）