他繼承土地卻不能蓋房？避免「畸零地」成廢地…用途、限制一次看懂

繼承土地看似美事一樁，但如果繼承到的是畸零地，則要多加留意相關規範，過往在市場上，不時傳出畸零地賣出天價的消息，然而根據建築法與各縣市自治條例，這種狹小零碎的土地，通常無法單獨申請興建建物。

過去在PTT上便有網友詢問，繼承到的土地只有馬桶大小，還位於鄉下山區，不光是難以獲利，每年還要繳稅，到底繼承到畸零地，是不是真的沒有用處？如果想蓋房子又該怎麼做？

一般而言，畸零地意指面積小且形狀不規則的土地，至於在法規層面，根據《建築法》第46條規定，各地方政府應視實際情形，訂定畸零地使用規則，以《臺北市畸零地使用自治條例》為例，只要出現下列兩種情況之一，就會被歸類為畸零地。

• 建築基地的寬度或深度，不符合都市計畫書圖規定，或是臺北巿土地使用分區管制自治條例的規定，舉例來說，臺北市規定第一種住宅區的建築基地，寬度最小為7.2公尺，深度最小則是12公尺，假如土地位於第一種住宅區，且不符寬深規定，便屬於畸零地。

• 建築基地臨接「建築線」的寬度，沒有達到4.8公尺以上，其中「建築線」是指，基地與計畫道路或巷道的界線。

基於上述規定，畸零地原則上不得興建建築物，這也是許多人在繼承土地後，相當頭痛的難題，對於自家土地是否屬於畸零地，除了能參考自治條例規範，住商不動產建議，為避免自行查詢有所疏漏，民眾可以攜帶土地謄本地籍圖，前往地方建築管理處諮詢。

繼承到畸零地，能如何運用？

至於畸零地到底有哪些用途？住商不動產指出，常見有三種利用方式：

1. 地主可以用來置放雜物與佈置植栽。

2. 將土地設成停車場，或是出租為廣告招牌版位。

3. 如果希望能興建建物，則需要與鄰地協議合併或調整地形，苗栗縣政府工商發展處進一步分析，當鄰地屬於公有土地，畸零地所有權人需要向政府申請「公有畸零地合併使用證明書」，若鄰地是私有土地，則需要跟鄰地地主協調，就合併土地達成合意。

繼承畸零地怎計算遺產稅？能申請實物抵繳？

除了這三大用途，在繼承遺產時，會衍生出遺產稅的問題，在特定條件下，不動產還能夠用來抵繳遺產稅，《遺產及贈與稅法》第30條規定，如果遺產稅在30萬元以上，而且納稅義務人在繳納現金時遇到困難，可以就不足的部分，申請以實物抵繳。

但拿不動產來抵繳，需要留意幾個問題，國稅局過往曾說明，倘若持份共有的畸零地被視為「不易變價」，抵繳的稅額，便會以實物價值佔總課徵標的物的價值比例為限。

舉例來說，小王繼承1000萬元的遺產，需要繳納100萬元遺產稅，他持有現值500萬元的土地，但因為被歸類為不易變價，以土地價值佔總遺產價值比例來計算，抵繳稅額上限為二分之一，也就是抵50萬元的遺產稅。

另外恩典法律事務所創辦人蘇家宏律師分析，要拿不動產抵繳遺產稅，是以不動產的公告價來計算和抵繳，要特別注意公告價和市價的差異，例如繼承到一筆公告價1500萬元的土地，市價4500萬元，此時拿土地抵繳稅額，還不如用其他方式繳清遺產稅，所得扣掉稅款，還能多出3000萬元。

永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，要以實物抵繳遺產稅，遺產稅必須要超過30萬元以外，扣除被繼承人的現金及銀行存款後不足的部分，才能申請，而除了畸零地，早期常見以公共設施保留地，如道路用地來抵繳遺產稅，但必須上方無占有物，不過由於道路用地可以容積移轉，不少市價高於土地公告現值，或價差不大，現在已經很少見到特地購買公共設施保留地來抵繳遺產稅的狀況了。

因此提醒民眾，在繼承時若有需要抵繳，可先向有關單位諮詢確認，保障自身權益。