交易是一場拉鋸戰

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理財專欄作者:黃逸強

交易是一場拉鋸戰
交易是一場拉鋸戰

「天龍房屋」熱鬧開幕,這是民間團體在台北市開設的假店面,針對台灣住宅市場長期存在資訊不透明、囤屋炒房、租屋黑市等問題,他們以策展藝術的反諷形式,蒐集展示民眾居住困境的心聲。

誰在拉高房價

全台的房屋仲介像超商一樣隨處可見,據內政部不動產資訊統計,至去年12月底全台共有7167家的房屋仲介及代銷業,表示房市熱烘烘。六都房價這幾年持續攀高,民眾買房壓力與日俱增,房貸負擔比以台北市最高,61.14%為不可承受之重,就算到新北市買也高達48.63%,幾乎收入的一半要去付房貸。

令人不解的是,台灣住宅自有率已高達86%,內政部營建署日前發布,全台低度使用住宅(空屋)約89萬間,空屋率約10.2%,表示市場供過於求,那房價怎麼會上漲?

小李住新北市重劃區,六年前買預售屋一坪要將近30萬,現在實價登錄近期的交易,平均一坪才27~28萬,弔詭的是房仲賣同一棟大樓的房子,開價一坪卻要35萬,比附近在蓋的預售新屋還要貴,漫天開價是給買方殺價的嗎?如果不會殺價的人或是沒有看實價登錄,買貴就是冤大頭了。

預售屋和期權相似

預售屋比成屋貴是因為二三年後才要交屋,所以反映的是未來的價格,這有點像期貨的概念。建商老闆總是預期房價會上漲,所以新屋一直蓋,房價一直往上調高,小老百姓就在後面辛苦的追。預售屋的價格高於成屋,造成房價上漲這種邏輯對嗎?如果大家都買成屋,是否房價就炒不起來!

買房有自住型和投資型,投資又分長期只租不賣的包租公,和炒短線的投機客。之前央行出手打炒房,也是要抑制紅單交易,也就是「購屋預約單」的超短線交易。有些建商在還沒公開銷售前,甚至建照尚未核准,會先讓某些客戶,通常是VIP級的熟客、或有關係的人有預購的權利(較低價格),可以先選房型選車位;只要付房價1%~2%的訂金,在正式簽約前若有價差,轉手他人就可以獲利,未來實價登錄2.0實施後將禁止紅單交易。

這是預售前的預售,客戶拿到的是三聯單的紅色收據,所以稱為紅單交易,這種權利的轉讓又和選擇權的「買權」交易很像。選擇權是期貨所衍生的商品,可以用很少的權利金,買進買權賭行情的上漲,是很投機的一種交易。

交易是一場拉鋸

交易價格的產生在於市場供需、還有買買雙方的認知,價格高到無人認同自然就會降下來,會成交就表示雙方同意那個價格。現在有實價登錄的制度,可以參考過去一段時間的成交紀錄,民眾買房若超過那個價格,就是認同未來會上漲而去追價,間接成為高房價的推手。以前或許有房屋仲介居間灌水冒泡,現在資訊很透明,要賺價差應該很難了,

交易是一場拉鋸,買方若急買就會促成價格上漲,賣方急售就會造成價格下跌,抵制高房價買方要忍住不能急,這是小老百姓唯一能做的。價格的追逐反應出心理面,買方永遠想買低價,但又擔心買不到;賣方都想賣高價又怕賣不掉,最後看誰受不了就妥協。

就像現在的台股,攻上萬五以後,買賣雙方糾結了,空手的人沒買怕它漲、買到怕它跌;持股的人賣了怕再漲、不賣又怕下跌。萬五以上的台股有點瘋狂,操作需要謹慎。


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