交屋潮平轉、賠售爆量！房市反轉3訊號...投資客、踮腳客成未爆彈 專家曝「關鍵轉折點」｜房市觀點

Yahoo房市觀察員 / 鄭ASH（資深房產媒體人）

最近，手機裡幾個仲介的Line老是響個不停，有的直接打電話過來，開口就是「哥～我手上最近有幾個『平轉』件，位置、坪數、價格都不錯，你有沒有興趣來看看，資料我跟你說...」看起來疫情之後房市2022~2023年價量狂飆時期大家一窩蜂搶上車的預售案，屆臨交屋，手握多屋被限貸5成、4成的投資客有人晚下車了，或者要賣這間救另一間；也有墊腳尖硬上車的自住客發現貸款排撥不知道還要排多久，或是突然多了1成到1成5的貸差，問遍親友都調不到錢，擔心資金斷鏈落得解約認賠，趕緊在交屋前舉白旗想說這把不算，想找人平轉…上述這些未爆彈，都緊張著要把燙手山芋拋給下家。

談平轉前，我們先來看看房市反轉下修的3步驟：（1）換約潮平轉期、（2）解約潮認賠期、（3）斷頭潮下殺期。今年上半年很愛危言聳聽騙流量的媒體卯起來「斷頭潮要來了」的標題，但其實上半年預售解約認賠的件數大概也才1339件，大概是去年全年的7成，前三名的地區是台中市（231件）、桃園市（219件）及高雄市（190件），即便預估會比2024年多，但其實解約率也還不到2%，根本算不上什麼「解約潮」，更遑論比之更嚴重的「斷頭潮」了。目前市場拋出來的平轉物件數量，離形成「換約潮」都還Not even close，但的確有些風浪、有些熱帶性低氣壓的感覺了。

想買平轉房 先上實價查賣方進貨價&時間點

若是隨著交屋時間越緊迫，平轉跟賠售接續釋出的量持續在第4季成長的話，那勢必會開始對預售市場形成一定價量雙重壓力。尤其，今年第3、4季，有大量預售案要完工交屋，並完成分戶登記，會捲起更大浪潮，成為市場關鍵轉折點嗎？亦或是漸漸被市場消化？都還未可知。

從體感來說，過去有請仲介幫忙找房子的，或去過推案量的重劃區推案接待中心但沒出手的，最近確實都會收簡訊或電話，跟你說他手上有一批便宜的牛肉…，賣的還是2022年、2023年的價格…，聽起來頗誘人對吧！？

但還是要提醒有意買平轉件的讀者們，最好先透過預售實登查詢賣方當初的進貨時間跟價格，再來決定是否進場承接。畢竟除了貸差壓力外，預期房價下行也是平轉件釋出的原因之一。同時也要確認賣方當初跟建商購入的時間點，是否符合法令可換約時間點（2023年6月30日前購入預售屋者，不受《平均地權條例》禁止換約的限制，2023年7月1日後購入預售屋者或新成屋者，禁止換約轉讓）。另外，畢竟交屋在即，平轉承接戶一沒有工程期能慢慢攤付自備款，二是賣方若因貸差軋不過來要平轉，那承接戶的自備款成數也得準備得夠充足，才能吃得下。

最後，我自己想市調一下，你覺得現在入手平轉房，是抄底？還是接盤呢？或者你覺得後面還有平轉變賠售這種好康可以撿？

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