交屋最怕碰上這些問題！住宅使照創新高、交付延遲怎解？真會貸不到款嗎？

【文／李寧】新冠疫情期間房市大熱，催生史上最大交屋潮，上半年住宅使用執照核發量，創下有紀錄以來新高，很多屋主好不容易繳完工程款，準備喜迎新房，但要小心遇上交屋糾紛。

先前Dcard就有網友爆料，家人在台中購買預售屋，今年驗屋卻發現建商沒有按照客變和電路圖施工，而且還延遲交屋，甚至廣告上的戶戶雙車位，其中卻包括不能規劃成停車場的農地。

交屋時除了要當心糾紛，由於去年央行祭出第7波信用管制，限貸令風聲鶴唳，如今碰上交屋潮，會不會貸不到款，也成為外界關注話題。

據內政部統計，今年上半年，全台住宅使用執照核發量來到69,736戶，創下2006年有統計資料以來的新高，根據住商不動產與大家房屋網站上分析，這波交屋潮源自疫情期間，全台推案量大增，按一般工期3年到5年來計算，今年便有大批新屋交付給買方，從六都來看，使照數量年增率排名依序是台中市的32.7%、桃園市的23.8%、高雄市的20.9%、新北市的18.9%，至於台北市，反而比去年同期減少18.9%，台南市則年減6.9%。

然而，在交屋潮來襲的同時，房地產消費糾紛數量也跟著上升，內政部今年第二季統計顯示，房地產消費糾紛共558起，比去年同期多出8.14%。

至於有哪些常見糾紛，排名前5依序為：

1. 交屋延遲

2. 施工瑕疵

3. 房屋漏水

4. 隱瞞重要資訊

5. 終止委售或買賣契約

其中「交屋延遲」自今年第一季開始，首度超過長期居冠的「房屋漏水」問題，第二季「施工瑕疵」也跟隨腳步超車，提升到第2名，將「房屋漏水」問題硬生生擠到第3名的位置，而不管是「交屋延遲」還是「施工瑕疵」，幾乎都是屬於建商的消費糾紛。

住展雜誌發言人陳炳辰表示，以預售交屋來說，原物料價格與物價高漲，若購置相對平價的房產，確實更要留意屋況的狀態，這也是不少驗屋公司孕育而生的因素，買方在合約上相關的條例如工程保留款更要謹慎，以維護自身權益，當然選擇較有信譽的建商亦是必須。

至於在交屋延遲上呈現糾紛，可能因爲現況以自住客群為主力，對於入住時間點拿捏較為緊湊，希望不要耽誤期望，不過矛盾的卻是如今貸款不易，反而延後交屋成為不少買方稍微寬鬆資金緊張的方式，或許自住客群在貸款上稍有優勢，並無延後交屋的需要，順了姑情逆了嫂意，遂成為爭議。

今年在新北市，也發生有買家入住新成屋後，發現馬桶無法正常使用，甚至會倒灌出糞水，與建商爆發糾紛；台東縣則有民眾買入預售屋，建商卻沒有在契約規定期限內取得使用執照，導致延遲交屋，侵害到買方權益。

預售屋延遲交屋怎麼辦？

常見購屋糾紛之中，又以延遲問題跟交屋最為相關，如果是預售屋延遲交屋，台北市法務局指出，買方可以依據「預售屋買賣定型化契約應記載事項」第12點及24點規定，保護自身權益。

• 預售屋買賣定型化契約應記載事項第12點：賣方如果沒有如期取得使用執照，每超過一天，就要按照已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息給買方，逾期超過三個月，則視同賣方違約。

• 預售屋買賣定型化契約應記載事項第24點：建商違約的處罰方式，是將買方已繳納的房地價款退還，並同時賠償違約金，不得低於總價款的15％，但以買方已繳價款為限。

至於要如何將施工瑕疵的風險降至最低，根據樂居網分析，從取得使照到交屋之間，至少要經過兩次驗屋，建議買方在與銀行對保之前，先完成第一次驗屋，假如發現重大瑕疵，買方得以主張解約。

樂居網統計，預售屋平均初次驗出的問題，多達約49項，複驗後的問題數量，則會降至初驗缺失的一成。

交屋潮恐成違約潮？

購屋糾紛大多可循法規解決，但面對史上最大交屋潮，許多人最擔心的是貸款下不來，導致違約慘事，對此央行指出，預估下半年預售屋將完工6.9萬宅，以貸款7成來計算，總需求約為4,752億元，金融機構的資金動能仍足以應付房貸需求。

一旦買方真的發生預售屋貸款不足，央行回應，依據內政部「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，政府變更金融業者的授信條件，屬於不可歸責於買賣雙方的因素，因此貸款不足差額在30%內，買方可以分期清償，如果超過30％，雙方則能解除契約，且建商不得收取違約金。

但馨傳不動產智庫執行長何世昌提醒，央行不是裁決機構，如果消費者和建商走上訴訟，最終結果仍要看法官見解。

而且，「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」中雖然有提到，差額在預定貸款3成之內，買方可以分期清償，超過3成則依原承諾貸款利率來攤還或是解約。但關鍵在於，買賣雙方「得」選擇前述解決方式或解約，何世昌指出，建商幾乎不會選擇讓消費者無償解約。

針對違約潮隱憂，樂居網則認為，今年1到5月的解約量雖然有所上升，但基數卻不到千筆，且並非所有解約案例，都是因為貸款貸不出來，因此雖然有部分買家，交屋時碰到難關，但樂居網直言，「這並不足以造成大規模的社會性訴訟問題。」