中南V.S台北 房價爭霸戰贏家是它?

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去年全台房價有感上漲,尤其以雙北以外的房價低基期縣市,房價成長率特別突出,例如根據聯徵中心去年全台大樓契約單價表現,屏東縣漲幅達30.2%最多;信義房屋觀察主要都會區10年來房價走勢,也發現桃竹中南高與台北市的價差不斷縮減收斂,意味房價快速提升中。

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先從去年的大樓成交價來看,住商不動產根據聯徵中心資料,統計2021年全台各縣市大樓契約單價,與2019年相比,成長最多為屏東縣30.2%,從每坪9.6萬元漲至12.5萬元,其他依序為嘉義市、新竹縣、宜蘭縣及台南市,去年平均契約單價皆未達25萬元,2年漲幅都在18%以上。

▼聯徵中心去年各縣市大樓契約單價中,以屏東縣成長率最多。(圖/住商不動產提供)

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,低價區在市場多頭時可吸納被周邊高價區擠壓出來的買盤,且房價相對低、成長空間大,受資金帶動的效果最顯著。尤其大樓價格較易受到新案開高價引動,在自用買方總價考量及投資買盤期待房價有大幅成長空間下,低價區大樓物件吸引買盤逐價的力道強。

此外,因鄰近縣市價格已上升,低價區縣市也易出現落後補漲情勢,郎美囡舉例,如屏東縣受高雄市帶動,新案開價出現2字頭,將均價水平拉高;台南市出現3字頭開價,增加買方對嘉義市的價格接受度;新竹縣則受惠竹科議題,重劃區新案價格翻漲,提升周邊親民區的存在感而抬高均價。

不過屏東大學不動產經營學系教授賴碧瑩指出,該數據應指中古大樓的價格,且屏東、高雄有許多5~7樓的華廈產品,易被登錄為大樓,使得價格判斷上有落差。「然而屏東的中古華廈確實單價不高,主因是消費者不愛買中古華廈,因此房價往往只到新大樓房價的一半」。

賴碧瑩指出,在蛋黃區新建案單價達2字頭的類比效應下,中古大樓單價從9萬元漲到12萬元,「買方也不會覺得貴!」另一方面,她也強調,雖然屏東大樓單價成長率最高,但其實金額上每坪多3萬元,與台南市從15萬元漲到18萬元是一樣的。

再看信義房屋最新統計數據,也可看出台北市跌落房價領頭羊的地位,雙北以外縣市漲幅超過台北市的態勢。2011年10年前,台北市平均房價每坪54.5萬元,新北市房價僅台北市的一半,桃園、台中為台北市1/4,新竹是台北市的28%,台南市最低僅為台北市的16%,高雄市是台北市的22%。

▼信義房屋統計10年來主要都會區房價表現,發現各區與台北市的房價價差逐步縮小。(圖/信義房屋提供)

但這兩年風水輪流轉,雙北以外的都會區崛起,房市價量齊漲,2021年的台北市房價雖也緩漲至每坪69.3萬元,但桃園市與北市價差已收斂到1/3價,新竹地區更收斂到北市的4成,房價水準僅次於雙北市,高雄市收斂到北市的3成價。台中市房價則從北市的25%價追到37%,台南市也從北市16%價漲至28%,與北市的房價差距持續縮短。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,過去很長一段時間,北市房價大約是新北市的2倍、其他都會區的4倍左右,但目前似乎已經走到顛峰,反觀其他都會區房價從過去的落後補漲,到現在買氣更火熱,過去一年與北市的價差快速收斂,顯見這些城市競爭力正在快速提升,且過去重大建設的價值也因為區域人氣與資金匯集,回饋到房價上。

(封面照/翻攝google map)

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