一交屋就漏水！衰男花千萬買到海砂屋…法官為何判房仲、前屋主免賠？查詢管道有哪些？
【文／李寧】花上千萬辛苦賺來的錢買房，竟買到牆壁龜裂、嚴重漏水的海砂屋，這該怎麼辦？一名男子控訴，兩年前透過房仲買下一間二手屋，殊不知一交屋開始裝潢，就發現屋內混凝土剝落、牆壁龜裂、鋼筋外露且有嚴重漏水，經鑑定後認定是「海砂屋」，該名男子一氣之下將房仲及前屋主告上法院，卻遭到法官駁回且判免賠，為什麼？
臺中地方法院判決書指出，這間房屋的原屋主鄞女在111年間委託房仲業者林員、宋員協助出售房屋，並於112年3月5日與沈男簽立不動產買賣契約，以1240萬元價格售出，且「標的物現況說明書（成屋）」中，當時鄞女保證該屋並無現有、或曾有鋼筋外露或水泥塊剝落的狀況發生，雙方談妥後便依約移轉房地所有權。
孰料，房子在112年6月完成交屋後，沈男進行室內裝修，房屋開始出現混凝土剝落、牆壁龜裂、嚴重漏水、鋼筋外露等情況。他請來檢驗公司進行鑑定，赫然發現該屋氯離子過高，也就是俗稱的「海砂屋」。
現任屋主認為該屋存有瑕疵，且已嚴重損害房屋結構、居住安全，前屋主沒有如實告知，導致他在不知真實屋況下購屋，蒙受有420萬元損失，請求返還或賠償；而2名房仲當時在被問及「該屋應該不是輻射屋或海砂屋吧？」時，也曾回答「不是」，沈男因此認定兩人刻意隱瞞屋況、未盡調查義務，應負起連帶損害賠償責任。
法官駁回求償聲請
判前屋主、房仲免賠
經中檢偵查後，確認該屋是鄞女11年前購買、整理後的中古屋，沒有過度裝修或惡意欺詐，因此獲不起訴。另就房屋現況來說，鄞女均誠實勾選，且氯離子高不等於海砂屋，採樣接近水源亦會造成氯離子高，加上社區有125戶，從未聽聞有任何海砂屋事件，鄞女也是向前屋主購入二手屋，前屋主並未表示有任何問題，鄞女購入後也未再裝潢，並不知有瑕疵或故意不告知。
至於房仲的部分，2名房仲聲稱該屋為鄞女於11年前購入後未再重新裝潢，根本無從知悉海砂屋現象，且房仲不具檢測氯離子含量之能力，僅能依賣方對屋況記載，自然不可能知道有海砂屋現象。
對此，台中地院認為，鄞女101年購入該屋後就沒有再裝潢，也未從前屋處得知是否為海砂屋等訊息，因此鄞女稱不知情自足採信，難認有故意不告知瑕疵；既然前屋主不知情，那麼房仲又如何能明確知道該屋是海砂屋，遑論刻意隱瞞。此外，法官也說明，該屋沒做過氯離子含量檢測，並載於現況說明書，而沈男交屋後委託檢測公司採樣，並以試驗報告為據，顯見檢測房屋是否為海砂屋須具備專業知識及設備，非一般人能輕易辨識，且當時也無任何跡象預見該屋屋況有異，難認2名房仲負有破壞原始裝潢結構知悉瑕疵之調查義務，因此判決沈男求償無據，駁回其請求。
中信房屋研展室副理莊思敏指出，這個案例買方敗訴的關鍵就在「標的物現況說明書」，根據法院判決所述，屋主在說明書中已經明確表示不清楚房子是否為海砂屋，而且房子的外觀當時也無法輕易發現問題。再者，檢測是否為海砂屋需要專業的設備和技術，而房仲人員並不具備這樣的專業能力，因此法院判斷，仲介和屋主並無需對此負責。
莊思敏提醒，購屋者在進行房屋交易時，一定要格外注意各項細節，尤其是「不動產說明書」，它就像是房屋的「履歷表」，購屋者應仔細查閱每一項條目。購屋者應仔細查閱每一項條目。像海砂屋這樣的問題，即便房屋外觀看似完好，但最好也要在交易前安排專業檢測，以確保買到的房產沒有瑕疵，這不僅能保護自己的權益，也能避免日後發生不必要的糾紛。
「海砂屋」是什麼？哪裡查詢？
「 海砂屋」的正式名稱為「 高氯離子鋼筋混凝土建築物」。根據《臺北市建築管理工程處》說明，所謂的海砂屋，即是建築房屋時混凝土所用的砂，用的是來自海邊的海砂而非正 常所用的河砂。
由於海砂中含有氯離子，短期會使牆面滲出白色的痕漬，即俗稱 之「壁癌」，長期則會加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落，嚴重損害房屋的結構體。
《新北市政府工務局》也表示，鏽蝕的鋼筋體積會膨脹為原來的數倍，而使混凝土破裂鬆動，天花板的混凝 土就容易因為重力掉落，鋼筋鏽蝕外露，形成常見的海砂屋現象。症狀初期若不及早修復，損壞的情形會持續擴大。
目前關於「 海砂屋查詢 」，全台尚未有一個專門的網頁彙整所有資訊，欲買二手屋的民眾可以透過各地方政府建築管理處查詢列管造冊的海砂屋名單，目前各地方政府針對轄區內受檢過之建築物若達列管標準均會造冊供查詢，建議購屋族在下手前可以透過網站查詢確認。
以大台北地區為例，「 海砂屋查詢 」如下：
如何避免買到海砂屋？
《宜蘭縣政府建設處》指出，如何避免買到海砂屋及輻射屋是不少購屋者最關心與重視的問題。
到底應如何避免買到海砂屋及輻射屋呢？以下提供3點建議：
1.向信譽卓著的建築公司或仲介公司購買房子。由於這些公司非常珍惜自己的形象，相對較不會發生「一案公司」的情況，對出問題的房屋也比較會負責任。
2.在房屋買賣合約書中，要求建商註明絕非海砂屋以為日後求償之依據。
3.請相關機關進行安全鑑定，目前有資格提供鑑定服務的相關單位包括： 建築師公會、土木技師公會、結構技師公會、工業技術研究院。
