「現在是賣房最佳時機！」永慶房屋葉凌棋估房價每季2~4%「緩跌」

43%民眾看跌房價，永慶房屋今（25日）舉行2025年第2季趨勢前瞻報告發表會，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今（2025）年是賣方最佳時機。「緩跌」將是今年房市趨勢，每季約2~4%間修正，不過有川普及交屋潮二大變數恐進一步衝擊房市信心。但他說，「買方也不要期待出7折買得到」，普遍但「議價率（跟第一次委託價比較）開12%比較容易成交」。

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葉凌棋進一步分析接下來房市二大關鍵變數。一是美國4月及之後對等關稅影響全球或台灣經濟景氣的話，恐怕會對房市信心有影響；二是今年有13~14萬預售屋要交屋，他預測交屋前半年及交屋後一年，每個案都會有10~15%的轉售量，恐導引價格向下修正，並衝擊中古屋價格，他說這二大因素正在發酵中。但預售屋是商品，建商決定價格，可邊建邊售，他認為預售不容易跌價。

上半年估房市交易量恐下探13.6萬棟

永慶房屋今（25）公布最新上半年房市預測，認為2025年上半年交易量估13.6-14.6萬棟之間，年減17%至23%左右。葉凌棋說明，國内銀行房貸緊縮雖略有緩解,但第七波選擇性信用管制持續的狀況下，市場交易熱度已不若去年熱絡，全年看會跌破29萬棟。

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台積宅「利多鈍化」、「想像空間不大了」

外界關注的「台積宅」後市？葉凌棋回「利多鈍化」，雖然台積電會持續投資，但房市短期投資客不太會進場，長期置產及實際需求會進場。2、3奈米在南科及高科，這些高所得者且量很大。「利多存在，但想像空間不大了。」

葉凌棋說今年「不確定」籠罩四周，台灣經濟料將衰退，市場資金緊俏、台股指數年後修正並沒有如預期上漲，財政部今年第一季創最佳出口紀錄，但恐怕是怕美關稅戰提前拉貨所致，還要再看第2季結果，第2季物價波動已無可避免。

據永慶房屋調查，六大都會區第一季交易不到3萬戶，年減25%。預售屋量縮嚴重，較高點有76%的衰退，去年10月以來連四月年減逾五成。

中古屋從去年6月開始，委售量逐月增加，今年2月跟去年6月比較，供給量全台大幅上升到13（台北市）~29%，想賣但還在等成交的量大增，北市以外普遍都在二成以上。今年第一季七都會房價處在盤整，續量縮但價拉鋸，葉凌棋說現在「卡在這裡」。

「台北市沒議價9%以上 七成都賣不掉」

「讓價多少才會成交？」「現在什麼房子最好？」葉凌棋說，台北市2千萬以下占比突破54%，2千萬以下交易量比重大增，少於千萬元的如老公寓，較去年6、7 月時成交量倍增。七千萬以上豪宅大減三成之多。議價率（跟第一次委託價比較），12%交易量占近八成，以前委託100元讓個3元就會賣掉的機率有7.8%，現在只剩1.7%。所以現在沒沒有讓價9%以上，七成以上都賣不掉。「買方也不要期待出7折，也買不到」。買方不用過度期待，15%是比較合理的。

新竹議價空間不大

其他都會區方面，葉凌棋說，新北合理議價率12%、桃園15%、新竹供不應求，議價空間不大，仍是全台最低，3%內就可成交比例還有十幾，議價空間低至6.8%。台中約10%的議價空間。台南與高雄千萬以下成交占六成，需要更高的議價空間才能成交，高雄要9%以上。