「同一棟房兩個價！」銀行鑑價估太低、房仲喊太高 真相是誰在騙你？

「同一棟房兩個價！」銀行鑑價估太低、房仲喊太高 真相是誰在騙你？

【M傳媒房產中心／專題報導】

一棟房子，兩樣價格！ 銀行和房仲的鑑價結果經常天差地遠，背後原因與目的性不同有關，專家教你如何聰明解讀與選擇。

同樣是鑑價 結果可能差很大

許多有房子的民眾都有同樣疑問：「手邊有一棟房子，請銀行鑑價跟請房仲鑑價有差嗎？」這個問題的答案是肯定的，而且差異可能超乎你的想像。銀行與房仲的鑑價不僅方法不同，連背後的目的性也有很大差異，導致同一間房子可能出現兩種截然不同的價格。

專業人士分析，銀行鑑價主要是為了控管風險，確保在借款人無法還款時，能夠透過拍賣房屋收回借出的款項。這種保守的立場使得銀行鑑價結果通常低於市場行情。相反地，房仲業者的估價則更貼近實際市場交易價格，因為他們的目的是促成房屋買賣。

鑑價方法大不同 背後目的決定價格

銀行的房屋鑑價通常會綜合運用三種專業方法，並參考實價登錄等市場數據判斷行情。銀行在估價時，會盡可能參考附近所有成交數據後，給出一個「平均值」。房仲業者雖然也會參考實價登錄與周邊成交行情，但他們的估價更側重於當前市場熱度與買方接受度。簡單來說，銀行關心的是「最壞情況下這房子能賣多少」，而房仲關心的是「現在市場上這房子能賣多少」，這種根本性的差異導致了鑑價結果的不同。

老屋鑑價特別注意 這些因素影響最大

對於老屋來說，無論是銀行還是房仲，都會特別注意幾個關鍵因素。屋齡是最主要的考量點之一，因為它直接影響房屋的折舊狀況與剩餘價值。

建築結構也是重要因素。此外，地段、屋況、坪數與周邊環境（有無嫌惡設施）都會影響最終的鑑價金額。銀行甚至會參考政府機關的「建築物耐用年數及折舊率表」來判斷老屋的剩餘耐用年限。

銀行鑑價流程較嚴謹 房仲較貼近市場

銀行的房屋鑑價流程通常較為嚴謹，從蒐集資料、實地勘察到產出估價報告書，需要7到10個工作天。過程中，銀行會派專員到現場評估建物狀態、區域環境與生活機能等。房仲的估價則相對快速，通常能在短時間內提供初步估價結果。

不過，房仲的估價可能因銷售策略而有所調整，有時會為了爭取委託而稍微高估，或為了促成交易而略微低估。值得注意的是，銀行在未正式收件前通常只能提供初估參考，且不會收取估價費用。銀行內部有嚴謹的鑑價流程，通常只在客戶正式申請貸款時才會啟動完整的鑑價程序，銀行本身並不提供收費估價服務。

費用與應用時機 聰明選擇省錢又省事

在鑑價費用方面，銀行與民間鑑價管道也有差異。如果已經確定要向某間銀行申請房貸，銀行的鑑價通常是貸款申請流程的一部分，不會單獨收取鑑價費用。而自行委託專業鑑價公司或不動產估價師，費用則可能一萬到3萬元。至於房仲的估價服務，通常不需支付費用，因為這屬於他們服務的一部分。

選擇鑑價管道的時機也很重要。如果你正在規劃申請房貸，銀行的鑑價結果最為關鍵，因為它直接影響核貸額度。如果你考慮賣房，那麼房仲的估價更能反映市場接受度。無論是選擇銀行還是房仲進行房屋鑑價，了解背後的邏輯與差異，能幫助你更明智地解讀鑑價結果。銀行鑑價讓你了解「安全價值」，房仲估價讓你掌握「市場機會」，兩者各有用途，端看你的需求是貸款還是售屋。

對於有房子的屋主來說，最理想的方式是雙管齊下，先向多家房仲諮詢市場行情，再向往來銀行詢問貸款條件，才能全面掌握房子的價值範圍，做出對自己最有利的財務決策。畢竟，在房地產世界裡，資訊越完整，決策越明智。