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香港房地產 在十字路口徘徊？！
作者：黃珮婷
香港通過國安法之後，700多萬港人中，有部分土生土長的香港人準備移民；新移民（由中國移入）以及留下的則認為香港未來會比較安定，因為不確定因素已經消失。
尤其生意人，因為過去一年多，每個星期的遊行與示威活動，造成商家無法營業，損失慘重！
以女性內衣「維多利亞的秘密」Victoria's Secret為例：該企業於2017年9月起，以月租700萬港幣租用鑼灣渣甸街5至19號京華中心地庫、地下，以及1至4樓共6層巨舖，租約10年。
在前有示威遊行，後有新冠肺炎的雙重打擊下，2020/6/25 Victoria's Secret宣佈正式撤離香港，代表品牌提早七年半離場。根據合約Victoria's Secret需賠足7年2個月租金才可解約，初估賠償金額高達6.3億港幣，還要加上後續的善後花費。
＊租金回落 連帶影響房價？
戴德梁行指出，截至今年第2季，旺角區舖位空置率進一步上升至23.6%，較去年底勁升10.9個百分點，為空置最嚴重地區。至於各主要購物區街舖租金續跌，當中銅鑼灣跌逾36%最多。
香港樓市分為四大塊，分別是住宅、寫字樓（辦公室）、商業中心和商鋪，目前狀況不同：
住宅因供不應求，樓價稍微向下調整，便有人入市，所以價錢居穩；商業中心大業主紛紛減租，以求自救救人，已現減租潮；商鋪早就減退，租金下調，但仍大量放空。
因此一些大業主，希望租客的租金不要降太多，免租期可以延長些，藉以阻止房價繼續滑落。
商業中心則是重災區。中環連續5年為全球最高，當時年租賃成本達每平方呎340美元，超過第二位紐約市中心每平方呎逾百美元。但香港租賃市場近來需求銳減，創10多年來新紀錄。金鐘多座指標甲廈呎租，重回每方呎40港元(約5美元)前所未見，其中著名的力寶中心，有單位僅以每方呎44港元(約5.7美元)租出。
當空屋率持續上升、租金報酬不斷下跌，物業的價值也將隨之回落；當回跌到一定程度後，投資價值就會浮現；尤其是各國政府持續印錢，未來貨幣仍然看貶，資產還是比較能保值。
＊香港地產投資哪種最優？
回顧香港房地產自2003年起，連續漲了17年。商鋪漲10幾倍、辦公室漲4.5倍、住宅至少也漲2倍。此次若有機會回落，對有心投資房地產者而言，正是入場時機。
尤其是辦公室優於住宅。原因是在香港投資房地產，辦公室與住宅法令不同。
辦公室出租包括：
地租（地價稅）、拆餉（房屋稅），以及管理費是由租客負責；住宅出租，上述費用是由屋主負責，所以辦公室租金報酬優於住宅。
通常投資房地產有7成投資人會獲利，做股票則有7成投資人會賠錢，投資房地產成功率比股票高，難怪只要房價向下波動，就會吸引死忠的投資客進場。
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