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股市高檔 可以獲利出場轉投資房市嗎？
理財專欄作者：黃逸強
小朋買了一間靠近捷運站的套房，運氣很好是有帶租約的，除了省下裝潢費，還立馬晉身為包租公。在辦理貸款時要不要申請寬限期，他開始猶豫，家人都勸他不要，還說有錢趕快還銀行，國人普遍都不喜歡欠銀行錢。
申請寬限期好嗎？
他很聰明住家裡吃老爸的，省下錢去投資，之前糊里糊塗買了海外基金慘賠，去年才開始定期定額買台股ETF，碰到大多頭行情總算嚐到甜頭，一萬六千點的台股令人擔心，乾脆獲利出場轉投資房子。
台灣房貸利率來到史上低點，青年安心成家購屋優惠貸款的二段式利率，前二年為1.19%，第三年起1.49%。一般民眾若是條件好的，有機會談到1.31%以下的超低利率；譬如是五百大企業的員工、有漂亮的收入證明、平時信用卡繳款正常且沒有透支額度，又和放款銀行有往來的話都有加分，當然屋況也要好。
所謂的寬限期是指前幾年只還銀行利息、不攤還本金，對年輕的購屋族來說比較輕鬆。一般銀行會給的寬限期通常是三年，也有給最長五年的，申請寬限期是前期輕鬆後期吃緊，期滿後開始連本帶利還，20年的貸款本金要壓縮在17年，會比一般繳款金額要高。
用銀行的錢賺錢
買房子除了頭款是一筆錢，貸款的月付額也要計算，銀行也會提供30年的房貸，哪種方式好就要比較一下。若以貸款1000萬元，平均利率1.5%來計算，申請20年房貸，本息平均攤還月付48255元，總繳利息為158萬元；申請30年房貸，月付34512元，是輕鬆不少，但總繳利息為242萬元，多了84萬元，是否划算見仁見智。
20年房貸若申請三年寬限期，前面只需繳息月付12500元，期滿之後要月付55565元會比較吃力，總繳利息為179萬元，哪種方式較好端看個人需求。
小朋是投資客，有定期定額基金的成功經驗，所以他在想每月收租22500元，申請寬限期只要月付12500元，用房租付利息還多出10000元，可以拿這錢去投資基金，每年有4~5%的報酬，還有價格上漲的資本利得，三年後又滾出一筆錢，等於是用要付給銀行的錢去賺錢。未來如果房價上漲，還可以再賺一筆。
當然這是他的如意算盤，投資要有最好的計畫和最壞的打算，有些地方還是要注意。例如未來有沒利率上漲的風險？房客欠租或退租的空窗期？房價下跌或基金虧損等等。
計算租金報酬率
要做包租公先算租金報酬率，就是「房租收入÷購屋支出」，市場有人用房屋總價做購屋支出、也有人用貸款金額，我覺得用購屋自備款計算比較有道理。以小朋的案例房屋總價1250萬，貸款八成為1000萬，實際只有拿出250萬。
貸款申請三年寬限期，利率1.5%年付150000元，租金收入270000元，租金抵貸款還收入120000元，除以投資金額250萬，租金報酬率為4.8%。
但是還要扣除一些費用，包刮房租所得稅、房屋稅、地價稅和房屋修繕等等，資金成本也要計算（250萬躺在銀行的利息），七折八扣之後的淨報酬率也還好。只有在房市好的時候，可以用這方式養房，三年或六年後脫手，賺房屋增值的價差。
房地產投資地點最重要，房子會折舊，但好地段的房子會增值，條件好的房子容易出租。包租公也要慎選房客，單純的上班族最好，寧可降一點租金也不要空置，和房客關係搞好，才有一份穩定的租金收入。
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