聰明借錢~~讓銀行當靠山！

文：歐陽姚

央行提「限40年房貸」措施打炒房，市場立刻吵翻天；後經央行解釋不限首貸族，才稍稍平息爭議。

不過，取而代之的是「40年房貸」利息，比起20年房貸利息整整多出一倍，是否值得的問題？

有2個問題可以先行考慮：

1. 利率是否持續在低利率環境下

2. 資金有沒有更好的去處

1.利率持續在低利率環境下

銀行主管提醒，若申貸20年期，金額為1,600萬元，年息為1.6%，每月付出近7.8萬元的本息，將貸款期限延長至40年，每月負擔金額降至約4.5萬元，負擔立刻減輕許多，讓很多原本買不起房的人，可以負擔得起房貸，進而成為有產階級。

2000年起，一位房地產投資人，就運用「低利」以及「前四年還息不還本」的方式，開始操作房地產。

他的投資標的都是位於台北市，初期以自有資金500萬，加上貸款1,000萬開始買房，當時利率1.5%，每月只需支付12,500元利息，比房租還便宜。

4年之後，他將貸款轉換到另一家銀行，同樣採取「前四年還息不還本」模式操作。

期間遇上房價上漲，便將房產出售，一共賣出二次房產，一次獲利200多萬，另一次獲利高達500萬。

20年間，獲利700萬，而期間總利息支付了300萬（12,500＊12月＊20年）。

700萬－300萬＝400萬，獲利400萬；但投資人自己居住了20年，省去了房租錢，若加計房租租金；獲利應該超過400萬。

這位投資人之所以操作成功，1是低利率、2還息不還本。

同樣條件，若是利率3%，每月單單利息就要償還2.5萬，20年利息就要600萬（25,000＊12月＊20年），萬一銀行不願承接「只還息不還本」，本利攤還又無法支付時，可能就會被迫賣房，縮減了獲利，甚至產生虧損。

1000萬貸款 不同利息償還金額

2.資金有沒有更好的去處！

至於，多付利息划不划算，則是看你的資金運用得當與否！

依上述條件，若申貸20年期，利息總額270.1萬元，若改用40年貸款，總利息暴增至566.1萬元，得多付296.6萬利息。

如果借款利率控制在3%以下，然後將資金放在一個5~6%的標的，如此就會產生3%左右的「套利」空間，等於免費借到一筆資金給你投資。

舉例：原本1,600萬房貸，20年償還，每月要支付7.8萬元的本息，延長至40年則每月房貸金額降至約4.5萬元，二者差了3.3萬。

就可以利用3.3萬元，買一個壽險、年金險…保單，一是、增加了人生保障，二是、只要利率高於1.6%（房貸利率），就有機會進行套利。

當個聰明借錢人！

很多人怕借錢，感覺一直有負債不好。

但是看看一般企業，很少有不向金融機構融資的，有些信用條件好的公司，譬如台積電…甚至還會自行發債，藉以籌資來發展事業。

房貸借款是「時間最長、利率最低、額度最大」的一種融資管道。只要運用得宜，不過度擴張，有機會不妨好好把握！