中海物業Vs碧桂園服務 誰更有投資價值？

物業股絕對是港股今年的新寵，行業對中美貿戰免疫，收入具體清晰透明度高，現金流強而穩，相比內房行業，物管業較少受政府收緊相關政策或調控，政策風險相對較低。種種利好因素吸引資金進駐，行業股價年內節節上升。

其中由中國海外（SEHK：688）分拆出來的物管股中海物業（SEHK：2669），今年確立了「一體兩翼四驅」的整體發展策略，以基礎物業服務為軀幹，品質管理和管理規模為雙翼，配合優你互聯、興海物聯、資產管理、投資併購為四個驅動引擎。策略目標是固然是持續擴大經營規模，同時亦配合物聯網平台和移動互聯網平台為營銷管道，提升非基礎服務收入佔營收比重。

截至今年 6月30日的半年報顯示，中海物業營收 24億元（港幣・下同），同比升 25.9%；經營溢利 3.53億元，同比升11.9%；純利 2.49億元，同比升12.5%。按業務分類，物業管理服務19.37億元，同比升23.1%，佔總收入80.8%；增值服務收入4.57億元，同比升37.2%，佔總營收比重 19%。可見集團兩主要業務都保持穩定上升動能，業績增長可期。

物管股另一選擇

不過，假若投資者傾向防守性更高的選擇，碧桂園服務（SEHK：6098）背靠母公司碧桂園（SEHK：2007）。集團今年上半年營收 35.16億元人民幣，同比升 74.4%；純利 8.26億元人民幣，同比升 72.3%。集團業績升勢明顯比中海物業更勝一籌。同時集團去年的經營活動之衍生現金流量及銀行結餘及現金都有正增長，反之中海物業在這兩項數據都錄得跌幅。

物管股的發展，很大程度還是視乎背後內房發展商的實力，碧桂園服務因而自自然然成為業內龍頭，上市不過一年多，股價已升了逾一倍，市值達 710億元，較隨後幾家同業的總和還要多，同時亦是中海物業的 4倍多。多個碧桂園屋苑均有使用碧桂園服務的物管服務，業績安全性更高。同時碧桂園服務正與大型央企中石油集團合作，拓展業務至「三供一業」，向國企職工家屬區供水、供電、供熱及物管。未來業績增長動力龐大，只是要比中海物業更長時間方可見價值釋放。

兩者之間投資者應如何取捨？

雖然碧桂園服務規模更大，業績升勢亦更強，但同時集團截至今年 12月7日收市的市盈率已高達 62.93倍。不過，集團去年度盈利增長1.3倍，今年上半年亦有 72.3%的高增幅，未必不足以支持估值，但市場明顯不會吸予集團業績太多出錯空間。反之中海物業的市盈率為 39.66倍，雖然亦屬偏高，但集團過去幾個年度派息都有不俗增長，下行風險要比碧桂園服務更低。

雖然中海物業中期報顯示出毛利同比減少8.5%，毛利率同比減少7.58個百分點，成為市場對其的一點擔憂。但這主要是去年首季高基數以及於去年下半年為未來業務發展作的前期投資拖累，同時人民幣貶值亦對壓抑了集團盈利能力。然而，可望上述的前期投資於今年下半年逐漸帶來回報，集團末期收入要超越中期的動力不乏。目前只是估值還是稍高了點，投資者可候機入市。

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